ייעוץ בעסקאות מורכבות
כל עסקה שהיא לא סטנדרטית במאפיינים שלה ומבחינתי נדרש פתרון יצירתי שמצד אחד עומד ברגולציה של הבנקים ומהצד השני נותן פתרון מיטבי לסיטואציה ובכך מאפשר לעסקה לצאת לפועל .
משכנתאות בקיבוצים
אחד החלומות הגדולים שיש להרבה משפחות זה מגורים בקיבוץ/מושב -לגור בבית קרקע, מרווח, עם חצר גדולה ומטופחת -דשא ופרחים שהילדים יכולים להתרוצץ ולהנות ממנה בחופשיות ואנחנו המבוגרים יכולים להנות מקפה של בוקר מול נוף מהמם וכמובן מקהילה חזקה ותומכת.
מגורים קבועים בקיבוץ מתחילים בקליטה כחברי קיבוץ וברגע שעברתם את משוכת וועדות הקליטה אתם מתחילים להגשים את החלום של בניית הבית ובשביל זה צריך…משכנתא
אז מדוע יש קושי לחברי קיבוץ לקבל משכנתא?
- במשכנתא רגילה הלווים יכולים להיכנס לכל בנק למשכנתאות, לנהל מו"מ ולבחור באיזה בנק לחתום על המשכנתא – בקיבוצים התהליך קצת שונה ומוגבל יותר, עקב הבעייתיות בביטחונות:
מבחינת רשות מקרקעי ישראל, קרקעות הקיבוץ שייכות בהרבה מקרים לקיבוץ עצמו, מה שהופך את שיוך הקרקע לכל תושב באופן פרטי לבעייתי, מכיוון שכל השטחים כולל ההרחבות למיניהם טרם שויכו לכל משפחה אין לאותה המשפחה זכות קניינית על הקרקע מה שמונע מהבנק לשעבד את הקרקעות לצורך נטילת משכנתא . - הבנקים מבחינתם, שואפים להקטין את רמת הסיכון שלהם, ואם במקרה, זוג מסויים לא יעמוד בתשלומי המשכנתא, הבנק ירצה לממש את הבית כבטוחה לכספים אותם העביר לו, ולכן- במקרה והקרקעות לא משויכות לתושבים, ישנה בעיה מבחינת הסיכון ואפשרות המימוש של הבנקים.
- מורכבות נוספת היא קושי להעריך את שווי הנכסים באופן מדויק, בעיקר בגלל מיעוט עסקאות נדל"ן במגזר הזה – רוב האנשים בונים בית בקיבוץ למגורים לטווח ארוך ופחות להשקעה.
משכנתאות בקיבוצים זו נישה מאוד ספציפית בעולם המשכנתאות מכיוון שסוגיית האשראי והביטחונות שונה ומורכבת ביחס למשכנתא רגילה
בתור מושבניקית בעצמי, בעלת נחלה וכבנקאית לשעבר שטיפלה בעשרות תיקי קיבוצים ומושבים אני מכירה את אתגרי המימון של עסקאות כאלו ומשכך יודעת גם כיצד להתייחס לתיק שכזה על כול המורכבות שלו ויש הרבה .
חשוב לבנות נכון את התיק המשכנתא כך שתהיה התייחסות לכל ההוצאות הנלוות בעסקאות כאלו – בין אם הוצאות היוון, חריגות בנייה והוצאות נלוות כגון תשלומי פיתוח , אדריכל וכדומה.
בניית תמהיל משכנתא
התמהיל הוא למעשה הרכב המסלולים של תיק המשכנתא.
משכנתא יכולה להיות מורכבת ממסלול בודד או מכמה מסלולים ולכל מסלול מוגדרת תקופת הלוואה.
משכנתא לכל מטרה
האם ידעתם שמשכנתא אפשר לקחת לכול מטרה ולא רק לרכישת דירה ?
משכנתא לכול מטרה היא בעצם משכנתא שניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים :
פרטי או עסקי בשיעור של בין 70%-50%-מהשווי שלו .
