ייעוץ בעסקאות מורכבות
כל עסקה שהיא לא סטנדרטית במאפיינים שלה ומבחינתי נדרש פתרון יצירתי שמצד אחד עומד ברגולציה של הבנקים ומהצד השני נותן פתרון מיטבי לסיטואציה ובכך מאפשר לעסקה לצאת לפועל .
משכנתאות במושבים
חושבים לבנות בית במושב?
בתור מי שמכירה את התהליך מקרוב זוהי תחילתה של תקופה חדשה ומרגשת .
בכל שלב רואים את ההתקדמות – יציקת הרצפה , בניית הקירות ושלד הבית, לאחר מכן הטיח ופתאום רואים בית מול העיניים.
גם יכולה להבין את הרצון לגור במושב- האוויר הנקי, הירוק בעיניים, חיי קהילה ועוד הרבה יתרונות ויחד עם זאת חשוב להבין שתהליך בנייה במושב שונה ומורכב יותר מבנייה בעיר ואפילו בתוך המושב יש הבדלים :
יש בנייה בהרחבה של המושב או בנייה בנחלות קיימות ולכול עסקה התייחסות שונה .
התהליך עצמו מורכב מכמה שלבים של בדיקות רישומיות , אשראיות , משפטיות בהם מעורבים כמה אנשי מקצוע כגון:
עורך דין שמתמחה בעסקאות נדלן במושבים , שמאי מקרקעין , יועץ מס מומחה למושבים שבודק את אומדן תשלומי מיסים בעסקאות מהסוג הזה
וכמובן אני -יועצת משכנתאות, מומחית למימון במושבים
שלב הבדיקות הראשוני מתייחס לרכישת המגרש /נחלה :
- ממי נרכש המגרש/נחלה ? ממנהל מקרקעי ישראל, מאדם פרטי ?
- האם המחיר שנקבע כולל הוצאות נוספות - כגון תשלומי מיסים ,הוצאות פיתוח , היטלים שונים ?
- למי כול הוצאה משולמת ? למוכר , למינהל , לרשות המיסים?
אם מדובר ברכישת נחלה במושב אז הקונים יצטרכו לעבור את משוכת ועדת קבלה ואישור האגודה השיתופית,
יש מקרים שזו משוכה לא פשוטה לעבור ומחייבת התייחסות בטרם חתימה על החוזה .
האם רישום המגרש /נחלה מוסדר? האם קיימות חריגות בנייה , אם כן מה עלות ההכשרה שלהן ?
וכמובן אני מבצעת חישובים ובודקת האם ניתן לממן את העסקה בהתאם לנתוני הלווים.
השלב השני מתייחס לתהליך הבנייה :
- מהם עלויות הבנייה המשוערות ?
- האם תואמות לתקציב הבית ? להון העצמי שקיים ?
טיפים חשובים שאני חולקת עם הלקוחות שלי :
- לקבל הצעות מחיר לכל שלב ולהם להוסיף רזרבות למקרים של בלת"מים למיניהם (ותמיד יש כאלו)
- להקפיד שלוח התשלומים לאנשי המקצוע יהיה תואם לקצב העברת הכספים מהמשכנתא וביחס להון העצמי הקיים
- לנהל מעקב אחר ההוצאות ולהקפיד להעביר כספים רק בגמר כל שלב בנייה
- לכל עסקה יש מאפיינים ייחודיים משלה ולכן השאלות והבדיקות יהיו תואמים לה
משכנתאות במושבים זו נישה מאוד ספציפית בעולם המשכנתאות מכיוון שסוגיית האשראי והבטחונות שונה ומורכבת ביחס למשכנתא רגילה .
בתור מושבניקית בעצמי, בעלת נחלה וכבנקאית לשעבר שטיפלה בעשרות תיקים במושבים אני מכירה את אתגרי המימון של עסקאות כאלו
ומשכך יודעת גם כיצד להתייחס לתיק שכזה על כול המורכבות שלו ויש הרבה .
חשוב לבנות נכון את התיק המשכנתא כך שתהיה התייחסות לכל ההוצאות הנלוות בעסקאות כאלו – בין אם הוצאות היוון, חריגות בנייה והוצאות נלוות כגון תשלומי פיתוח,
אדריכל וכדומה.
בניית תמהיל משכנתא
התמהיל הוא למעשה הרכב המסלולים של תיק המשכנתא.
משכנתא יכולה להיות מורכבת ממסלול בודד או מכמה מסלולים ולכל מסלול מוגדרת תקופת הלוואה.
משכנתאות בקיבוצים
אחד החלומות הגדולים שיש להרבה משפחות זה מגורים בקיבוץ/מושב -לגור בבית קרקע, מרווח, עם חצר גדולה ומטופחת -דשא ופרחים שהילדים יכולים להתרוצץ ולהנות ממנה בחופשיות ואנחנו המבוגרים יכולים להנות מקפה של בוקר מול נוף מהמם וכמובן מקהילה חזקה ותומכת.
